Присоединяйтесь к нам в социальных сетях:

Обязательно ли заключать предварительный договор купли продажи квартиры в рф

Обязательно ли заключать предварительный договор купли продажи квартиры в рф

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)


Порядок его расторжения, если он не установлен соглашением сторон, определяется действующим законодательством РФ на момент заключения договора.

Документ полностью Ёфицирован. г. ____________________________ «___»_______________ 20___ года.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны», Находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем: 1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного договора: По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, кадастровый (или условный номер) __________, которая расположена на ___ этаже, состоит из __ (_____) жилых комнат и имеет общую площадь ____ (___________________) кв.м (далее – «Квартира»). Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии __________________, выданным __________ г. _______________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ ________ г.

сделана запись № ________________.

1.3. Другие существенные условия заключения Основного договора: 1.3.1.

Цена Квартиры составляет ____________(_________) рублей.

1.3.2. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее «___»____________________г.

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений. 1.3.4. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несёт ______________________.

1.3.5. Место и время заключения Основного договора: _____________, время________.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке , будет произведена Продавцом Покупателю не позднее «____»________________г.

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен!?

Предварительный договор нужен!? Вопрос или утверждение ? Зачем эти лишние хлопоты и затраты на услугу юриста? Здесь Вы получите подробные разъяснения этого вопроса.

Выгодный Предварительный договор купли-продажи квартиры удобнее и легко составить с помощью специальной программы .

В Конструкторе учтены даже редко встречающиеся обстоятельства сделок.

Важно правильно выбрать из предложенного списка.

Так же внимательно вводите данные из документов. Если у вас есть опыт составления договоров можно использовать шаблоны, предложенные на сайте.

Так что тратиться на услуги юриста вам не придется. Содержание статьи подробное: А для чего нужен Предварительный договор купли-продажи квартиры.

Зачем писать на бумаге, можно ведь и на словах обо всем договориться и передать задаток по расписке. Нет! Дело все в том, что Гражданский кодекс РФ требует сделки с недвижимостью оформлять в письменной форме, иначе они недействительны, ничтожны! -Но ведь Предварительный договор не является договором отчуждения?

Зачем же он нужен в письменной форме?

-Да, действительно, Вы абсолютно правы. Это договор о намерениях совершить отчуждение недвижимости от Продавца к Покупателю в будущем. Но! Гражданский кодекс РФ требует соблюдение такой формы Предварительного договора, которая предусмотрена для основного Договора купли-продажи недвижимости, то есть — письменной.

К тому же, до заключения основного договора купли-продажи, Покупатель часто передает Продавцу деньги, Конечно в большинстве случаев деньги передаются по расписке, но ведь расписка не описывает будущую сделку и не может быть признана судом предварительным договором купли-продажи или соглашением о задатке!

Лично я, как специалист по сопровождению сделок с недвижимостью, влюблена в предварительный договор.

И отношусь к его составлению с особой тщательностью. Ведь это — проект сделки. А продуманный в мелочах ПРОЕКТ — обеспечивает хороший результат.

Шаблоны, которые представлены на сайте, универсальны и требуют корректировки «под себя», а с помощью Конструктора договоров составить договор намного легче, вы сможете легко составить профессиональный договор под себя, под индивидуальные условия именно вашей купли-продажи.

( Конструктор разработан Автором сайта) На бумаге, в предварительном договоре купли-продажи будут прописаны все условия сделки. Нужно прописать! Абсолютно все! Именно для этого он и составляется.

Нельзя относиться к составлению предварительного договора формально и использовать чужой образец.

Каждая сделка уникальна, как уникальны ее участники.

Какие условия нужно учесть в предварительном договоре купли-продажи:

  • Цену, ведь Продавец всегда хочет ее повысить и без письменных договоренностей очень часто пользуется этим
  • Условия и порядок оплаты, ведь Покупатель всегда хочет отдать деньги после регистрации права собственности на себя
  • Задаток или аванс вы будете передавать или хотите обойтись без передачи денег
  • Использование кредитных или бюджетных средств, Материнского капитала, субсидий, гарантийных писем, сроки и условия их перечисления Продавцу ведь эти средства перечисляются только при выполнении всех требований кредитной организации или бюджетного учреждения или Пенсионного фонда, а требования эти жесткие и необходимо их понимание на этапе планирования сделки
  • Подготовка пакета документов для Росреестра или для нотариуса, дата и перечень
  • Освобождение квартиры. Переезд дело хлопотное и Продавец часто затягивает это мероприятие
  • Распределение затрат на услуги нотариуса, если закон требует удостоверение у него договора купли-продажи, ведь это значительные траты
  • Перечень мебели, бытовой техники и предметов интерьера, с указанием марок и состояния
  • Штрафные санкции за нарушение условий предварительного договора сторонами сделки
  • Регистрация в Росреесте обременения в Пользу Продавца, при частичной оплате или рассрочке платежа за квартиру и условиях и порядке его снятия.

На основании Предварительного договора Закон не требует обязательной регистрации Предварительного договора в Росреестре. Но бывают обстоятельства, при которых можно и даже нужно, зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре. Например:

  • Большой аванс или задаток
  • Долгие сроки выхода на сделку — от 2-х месяцев

Но не всегда возможно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя на основании Предварительного договора.

Например: Объект недвижимости находится в залоге у банка. Для выведения из залога Продавец просит передать на основании Предварительного договора большую сумму денег.

Но быстрое погашение записи об ипотеке (залоге) в пользу банка невозможно, поскольку закладная храниться в депозитарии банка, находящемся в другом городе. Порой волокита с доставкой закладной затягивается на несколько недель. Но двойное обременение невозможно.

То есть пока не погашено обременение в пользу банка, не будет зарегистрировано обременение в Пользу Покупателя. Закон не запрещает удостоверение Предварительного договора у нотариуса. Но это ведет к значительному удорожанию сделки, ведь размер государственной пошлины за удостоверение, зависит от цены договора.

Предварительный договор нужен для того, чтобы договориться обо всем «на берегу». К тому же «что написано пером -не вырубишь топором» ))) Удобно и легко составить Предварительный договор купли продажи с помощью Как любой другой договор, предварительный должен подписать владелец ( собственник) недвижимости или уполномоченное им лицо, действующее по нотариальной доверенности. Если собственников несколько — все они участвуют в сделке лично, даже несовершеннолетние дети достигшие 14 лет.

В противном случае — договор ничтожен!

Стоит почитать: Всегда рада разъяснить.

Автор Метки:

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Конкретные рекомендации по вопросу составления договора целиком и полностью зависят типа сделки.

[box type=»download»] На сегодняшний день с легкость можно составить такой договор самостоятельно, но если дело касается весьма крупной и серьезной сделки, то лучше всего прибегнуть к услугам квалифицированных специалистов.[/box] Ответственность обеих сторон при заключении предварительного договора Не менее важным пунктом в составлении такового документа является ответственность обеих сторон сделки.

Этот вопрос включает в себя:

  1. Если сроки передачи товара, по какой-либо причине были нарушены продавцом, то покупатель имеет полное право потребовать выплату неустойки. Процент этой самой неустойки, также должен быть строго прописан. С того момента, как продавцом было получено письменное требование покупателя, в течении нескольких календарных дней он обязуется выплатить всю затребованную суму. Если же продавец не согласен с требованиями покупателя, то ему необходимо составить и отправить мотивированный ответ.
  2. Полная выплата неустойки совершенно не освобождает обе стороны договора от его исполнения, а также возмещения всех убытков.
  3. В том случае, если каким–либо образом, покупателем были нарушены прописанные сроки оплаты, продавец имеет полное право потребовать выплату неустойки. Ее сумма также должна быть прописана в предварительно заключенном документе.

Порядок разрешения споров Этот факт в момент подписания предварительного договора купли-продажи, является важным и он должен быть прописан в документе.

К этому пункту относятся:

  1. Возможные спорные ситуации, которые возникают в связи с исполнением настоящего договора, разрешаются самим покупателем и продавцом. При этом важно соблюдать весь претензионный порядок.
  2. Все имеющиеся претензии подаются исключительно в письменном виде. При этом важно, приложить всю документацию, подтверждающую все имеющиеся изложенные в ней требования. Важно, чтобы такая претензия была подписана и заверена печатью уполномоченной юридической особы.
  3. Эта претензия должна быть рассмотрена в течение нескольких дней с того момента, как она была передана и подписана. Сам же отправитель должен быть оповещен о сроках.
  4. В случае не поступления ответа или отправителем был получен отказ в удовлетворении претензии, то все споры должны рассматриваться Арбитражным судом.

Срок действия предварительного договора Согласно п.4 статьи 429 ГК РФ, в момент подписания предварительного договора, одним из обязательных пунктов является период, в который обе стороны сделки обязуются друг перед другом подписать окончательный договор.

В случае отсутствия этого пункта основной договор может быть составлен на протяжении 1 года со времени, как был составлен предварительный договор. Заключение и подписание основного договора купли-продажи на прямую связано с тем моментом, когда продавец получил свидетельство о собственности, а также им была получена предоплата в полном размере от покупателя.

Неустойчиво

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ занялась одной из серьезных проблем, с которой сталкиваются граждане, вкладывая деньги в будущую квартиру.

Проблема называется «договор купли-продажи жилья». Это главный документ для подобной сделки. Но заключают его немногие. Гражданин бомбардировал коммерсантов требованиями вернуть ему деньги.

Но эти отчаянные письма были «оставлены без удовлетворения».

Фото: Сергей Михеев Дело в том, что абсолютное большинство будущих новоселов приобретают квартиру еще на этапе строительства.

А это требует некой бумаги под названием «предварительный договор».

Вот с этим предварительным документом и возможны проблемы, о которых будущие новоселы должны знать, чтобы не столкнуться с большими проблемами и потерей денег. Недавно Верховный суд РФ пересмотрел итоги спора жителя Санкт-Петербурга, который начал судиться с некой коммерческой структурой. Эта фирма, взяв у человека солидные деньги, несколько лет «кормила» человека обещаниями продать ему построенную квартиру, но обещания не выполнила.

История этого гражданского спора началась девять лет назад, когда гражданин заключил предварительный договор купли-продажи квартиры с коммерческой структурой. Цена вопроса — 17 миллионов рублей за трехкомнатную квартиру в еще не построенном доме.

В предварительном договоре стояла дата ввода в эксплуатацию будущего жилья.

А еще в документе говорилось, что в течение 90 дней с момента государственной регистрации прав собственности на квартиру фирма обязуется подписать с гражданином основной документ — договор купли-продажи. А дальше все было банально: спустя год после подписания предварительного договора квартира так и не была построена. Гражданин бомбардировал коммерсантов требованиями расторгнуть договор и вернуть ему все деньги.

Но, как сказано в материалах дела, эти отчаянные письма были коммерческой структурой «оставлены без удовлетворения». В конце концов терпение у человека лопнуло, и спустя четыре года после подписания, как оказалось, пустой бумажки он пошел в суд. Потребовал вернуть ему всю сумму, заплаченную им за квартиру, неустойку за годы пользования его деньгами — 22 миллиона рублей, штраф за нежелание добровольно вернуть ему деньги за квартиру и еще потребовал оплатить его судебные издержки.

Фирма, получив иск, деньги — 17 миллионов рублей — в процессе суда нехотя, но вернула. Районный суд взыскал с фирмы по иску гражданина только оплату госпошлины. В желании все-таки получить с недобросовестных коммерсантов неустойку и штраф суд истцу отказал.

Санкт-Петербургский городской суд это решение отменил и взыскал с коммерсантов штраф — 200 тысяч рублей по закону «О защите прав потребителя». Столько стоило нежелание вернуть деньги.

В неустойке в 22 миллиона рублей за то, что фирма годами пользовалась этими деньгами, гражданину опять отказали. Пришлось человеку обращаться в Верховный суд РФ. Его Судебная коллегия по гражданским делам с несостоявшимся новоселом согласилась и разъяснила, какие нарушения сделали суды. Коммерсантам придется заплатить 22 миллиона рублей неустойки за нежелание отдать квартиру или вернуть деньги Когда местные суды рассматривали просьбу о взыскании неустойки, они сослались на закон об участии в долевом строительстве.
Суть вот в чем. Именно этот закон и предусматривает в случае невыполнения обязательств выплату неустойки.

Районный суд гражданину заявил, что его отношения с фирмой, которая взяла деньги и пообещала жилье, законом об участии в долевом строительстве не регулируются. Дело в том, что договор об участии в долевом строительстве может быть заключен только с застройщиком. А фирма, которая взяла у человека деньги, — инвестор, который имеет право требования на квартиру.

А еще районный суд заявил, что разрешение на строительство дома, в котором гражданин так и не получил жилье, было получено еще до вступления в силу закона о долевом строительстве. С этими доводами не стал спорить городской суд. Но с такими выводами Верховный суд категорически не согласился. И напомнил, что еще в 2008 году истец подписал предварительный договор купли-продажи с некой фирмой, которая обязалась ему продать трехкомнатную квартиру в строящемся доме.
Гражданин деньги внес сразу. Администрация Санкт-Петербурга проектирование и строительство нескольких жилых домов разрешила строительной организации «за счет собственных и привлеченных средств» еще в 2001 году.

А закон об участии в долевом строительстве был принят спустя пять лет. Он говорит о привлечении денег населения и юридических лиц к строительству многоквартирных домов и возникновении у этих участников права собственности на то, за что заплатили.

В этом законе сказано, что действует он тогда, когда деньги отданы и бумаги подписаны. Но после вступления в силу закона о долевом строительстве, то есть после 1 апреля 2005 года. Но Верховный суд заметил: если стороны подписали предварительный договор, в котором сказано, что они обязуются позже подписать основной договор, но при этом предварительный договор обязывает сразу заплатить всю сумму покупки, то

«такой договор суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты»

.

Так что подписанный предварительный договор, по мнению Верховного суда, фактически представляет собой основной договор участия в долевом строительстве, который стороны подписали уже после 2005 года, когда заработал закон об участии в долевом строительстве.

Так что отказы местных судов, которые отменил Верховный суд, придется пересматривать. Происшествия Правосудие Суд Судебная власть Суды общей юрисдикции Верховный суд Филиалы РГ Северо-Запад СЗФО Санкт-Петербург Добавьте RG.RU в избранные источники News

Предварительный договор купли-продажи квартиры, зачем он нужен, срок действия, образец 2021 года

Человек, который желает приобрести жилье в новостройке, должен помнить, что даже после подписания соглашения о намерениях с застройщиком есть риск того, что:

  1. сдача дома затянется, ведь застройщик не может полностью контролировать сроки завершения строительных работ;
  2. существует вероятность, что практически ваше жилье может быть продано иному лицу.

В связи с этим составление такого соглашения для покупки недвижимости в новостройке лучше доверить экспертам в этом вопросе.

В этом случае оно будет содержать такую информацию:

  1. предмет покупки;
  2. данные о застройщике;
  3. дата, когда будет завершена сделка полностью.
  4. паспортные данные покупателя;
  5. условия совершения сделки;
  6. все реквизиты;

Обратите внимание, что если в соглашении отсутствует конкретная дата завершения сделки, то она должна быть завершена на протяжении одного года.

Скачать актуальный образец предварительного договора купли-продажи квартиры В подобных документах обязательно должна быть описана процедура расторжения такого соглашения. Согласно закону его можно разорвать, если:

  1. в указанные сроки в предварительном соглашении не была завершена полностью сделка.
  2. покупатель или владелец жилья не выполнил одно или несколько обязательств;

Если его расторжения требует лишь одна сторона, то придется подавать соответствующий судовой иск.

В случае расторжения покупатель обладает правом потребовать возврата денежных средств, которые были внесены в качестве аванса.

О сроке действия предварительного договора купли-продажи квартиры можно узнать из видео. Источник: http://vesbiz.ru/dokumenty/dogovory/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Предварительный договор нужен!?

Вопрос или утверждение ? Зачем эти лишние хлопоты и затраты на услугу юриста? Здесь Вы получите подробные разъяснения этого вопроса.

Выгодный Предварительный договор купли-продажи квартиры удобнее и легко составить с помощью специальной программы Пример составления предварительного договора. В Конструкторе учтены даже редко встречающиеся обстоятельства сделок.

Важно правильно выбрать из предложенного списка.

Так же внимательно вводите данные из документов. Если у вас есть опыт составления договоров можно использовать шаблоны, предложенные на сайте.

Так что тратиться на услуги юриста вам не придется.

А для чего нужен Предварительный договор купли-продажи квартиры. Зачем писать на бумаге, можно ведь и на словах обо всем договориться и передать задаток по расписке.

Нет! Дело все в том, что Гражданский кодекс РФ требует сделки с недвижимостью оформлять в письменной форме, иначе они недействительны, ничтожны! -Но ведь Предварительный договор не является договором отчуждения? Зачем же он нужен в письменной форме?

-Да, действительно, Вы абсолютно правы. Это договор о намерениях совершить отчуждение недвижимости от Продавца к Покупателю в будущем.

Зачем заключают предварительный договор по купле-продаже недвижимости

В предварительном договоре, предшествующем фактической купле-продаже недвижимости, практикующий правовед рекомендует выразить:

  1. цену (можно в условных единицах или относительно какого-то иного объекта, так как на изменение стоимости обычно влияет резкий скачок инфляции или изменение рыночной стоимости подобных объектов);
  2. исчерпывающие характеристики продаваемого объекта;
  3. порядок расчета;
  4. конкретные сроки, когда обе стороны согласны выйти на основную сделку.

5. Юрист по договорному праву настоятельно рекомендует зафиксировать в ПД всех субъектов права:

  1. зарегистрированных в настоящий момент (до подписания документа);
  2. лиц, за которыми может быть сохранено законное право проживания в данной квартире (возможность пользования жильем даже после его продажи).
  3. реально проживающих в продаваемом жилье;

6. Должны быть четко обозначены сроки выписки из квартиры прежних жильцов.7.

Паспортные данные всех лиц, имеющих какое-либо отношение к продаваемому жилью, обязательно должны быть обозначены в ПД.8.

Срок подписания основного договора может быть не указан. Но если его указывают, то это должны быть конкретные:

  1. день.
  2. год;
  3. месяц;

Нельзя (вернее, бессмысленно) вписывать в ПД формулировку, что основной договор стороны обязаны будут подписать:

  1. при наступлении каких-то условий, пусть даже четко определенных.
  2. при проявлении каких-то обстоятельств;

Ошибки покупателейОчень часто покупатель, действуя самостоятельно, не желает затруднять себя тем, чтобы досконально изучать правоустанавливающие документы, если это ПД, а не основное соглашение.Однако в ПД могут быть умышленно:

  1. не указаны существенные недостатки.
  2. завуалированы другие собственники, которые не собираются съезжать с квартиры;
  3. преувеличены размеры продаваемой доли, если продавцу принадлежит только определенная квадратура;

Еще на стадии составления предварительного договора можно предусмотреть все нюансы.

В противном случае, если недостатки, отмеченные в ПД, перенесутся в основной договор, придется обращаться в суд, чтобы его расторгнуть.Не стоит рисковать!

На кону огромные деньги, реальная недвижимость и ваша будущность.

Лучше сразу проконсультируйтесь с грамотным правоведом, чтобы компетентный юрист по договорному праву, имеющий немалый опыт в решении таких вопросов:

  1. помог вам составить текст предварительного договора;
  2. изучил жильцов, которые проживают в данной квартире;
  3. сопровождал на переговорах с другой стороной, продающей или покупающей недвижимость.
  4. проверил правоустанавливающие документы;
  5. выяснил историю продаваемого жилья;

Нарушение условий ПД и прекращение действия этого документаОказывая широкое содействие при оформлении предварительного договора, юрист по договорному праву обращает внимание клиентов на многие немаловажные нюансы.1. Нарушение может быть такого порядка: одна из сторон договора уклоняется от подписания основной сделки.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Обе стороны сделки, особенно если они юридически подкованы, стараются максимально защитить свою позицию и выйти с минимальными негативными последствиями из ситуаций срыва сделки или спора.

Именно поэтому основным договорам по купле-продажи квартир предшествуют предварительные. В некоторых случаях потенциальные участники купли-продажи вынуждены заключать их и даже афишировать это сторонним лицам, вне зависимости от собственного желания. Это касается сделок с участием недвижимости несовершеннолетних, а также сделок при ипотеке.

Сделки купли-продажи недвижимости должны регистрироваться в Росреестре.

В ситуациях, когда квартира (ее доля) принадлежит ребенку, при оформлении потребуется разрешение от органов опеки. Свое согласие данная служба дает только после тщательного изучения предварительного договора купли-продажи Делается это для того, чтобы при любом развитии взаимоотношений между покупателем и продавцом квартиры интересы несовершеннолетнего были максимально защищены. Чтобы не получить отказ по намечающейся сделке, следует учитывать следующие моменты:

  1. ребенок не должен остаться без собственной недвижимости, а в новом жилье ему полагается не меньшая площадь, чем была ранее (исключения из правила рассматриваются опекой индивидуально в каждом конкретном случае);
  2. денежные средства от продажи квартиры (если сразу не приобретается иная недвижимость) должны поступить на расчетный счет ребенка.

Обратите внимание!

Приобретение жилплощади за счет средств материнского капитала не требует согласования с органами опеки. У госоргана могут возникнуть вопросы по отдельным условиям предварительного договора, и срок рассмотрения документа может существенно затянуться.

Это приведет к возможному срыву сделки или претензиям со стороны ее участников.

Чтобы этого не случилось, в опеку следует обращаться с грамотно составленным, учитывающим нюансы ситуации соглашением и с полным пакетом сопутствующих документов. Кредитные учреждения при выделении денежных средств на ипотеку требуют . Это своеобразный гарант того, что выдаваемые в кредит деньги пойдут именно на приобретение недвижимости.

Кроме того, банк устанавливает неустойку на случай, если сделка не состоится.

Удобен предварительный договор и для продавца, так как он получает уверенность в том, что денежные средства будут внесены в срок и в полном объеме, если банк одобрит сделку Для покупателя недвижимости заключение предварительного документа — необходимость. Он имеет некоторые отличия от обычных соглашений и должен содержать информацию:

  1. о соотношении платы за квартиру за счет личных средств покупателя и за счет привлеченных банковских средств;
  2. о сроке передачи помещения покупателю после оплаты первоначального взноса.

Как правило, финансовые организации имеют готовые образцынужных им предварительных договоров купли-продажи недвижимости, хотя и не все настаивают на применении таких шаблонов. Обратите внимание! Если заемные средства необходимы для приобретения

Сам себе адвокат

Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор.

В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком является денежная сумма передаваемая покупателем в счет платежа причитающегося по договору.

Поскольку предварительный договор является безвозмездным, функции задатка, в рамках предварительного договора не действуют. Суды общей юрисдикции придерживаются другого мнения.

Их позиция сводится к тому, что ГК РФ допускает обеспечение задатком предварительного договора, в случае уклонение стороны от заключения основного договора. Предварительный договор с условием о задатке по своей сути является смешанным договором, к которому применяются положения закона о договорах и положения о задатке.

Судебная практика выработала ряд позиций по определенным вопросам, связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

  1. Продавцом по предварительному договор купли-продажи недвижимости может быть только собственник отчуждаемого имущества, Если продавец по предварительному договору на момент его заключения не обладал правом собственности на отчуждаемое имущество, то предварительный договор является ничтожной сделкой.
  2. Предварительный договор не влечет переход права собственности на недвижимое имущество, однако, он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок. Если сторона, предварительного договора, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону.
  3. Если по условиям предварительного договора покупатель оплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и если основной договор не был заключен суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.
  4. Окончательная цена недвижимого имущества должна быть определена в предварительном договоре. Если окончательная цена в предварительном договоре не определена, договор считается не заключенным, так как условие о цене является существенным условием предварительного договора.
  5. Увеличение цен на недвижимое имущество не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора. Однако, если уровень повышения цен не мог быть спрогнозирован на момент заключения предварительного договора, то повышение цен на недвижимость может явиться основанием для расторжения договора по решению суда.
  1. В предварительном договоре купли-продажи недвижимости должно содержаться детальное описание отчуждаемого объекта.

    Чем детальнее он будет описан в предварительном договоре, тем лучше.

    Особенно это касается заключения предварительного договора со строительной компанией с долевым участием.

Предварительный договор купли продажи квартиры.

Как грамотно оформить, пример договора.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем, желательно зафиксировать в договоре положение о том, что цена изменению не подлежит.

Права третьих лиц на жилплощадь отражаются в договоре на основании ст. 558 ГК РФ. Предупреждать о них покупателя обязательно, так как он может оспорить сделку, узнав о том, что в квартире кто-то проживает или зарегистрирован.

Если жильцы временные, в предварительном договоре желательно указать сроки снятия их с регистрации. Так как предварительный договор свидетельствует лишь о намерениях, в нем должна быть прописана обоюдная обязанность сторон заключить сделку в установленный срок.

Правами сторон могут быть:

  1. возможность требовать исполнения обязанностей по договору;
  2. возможность истребовать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательства.
  3. возможность расторгнуть предварительный договор по взаимному согласию;

Обязательно следует проверить правоустанавливающую документацию продавца на квартиру. Также следует потребовать от владельца Выписку из ЕГРН или Свидетельство о госрегистрации собственности.

Данные об этих документах (их номера, орган, место и дата выдачи) заносятся в предварительный договор. Если документы на данный момент отсутствуют (такое бывает, например, когда продавец еще не оформил право собственности на себя окончательно), необходимо зафиксировать правовой статус квартиры на текущий момент, указать ее владельца и причины полагать, что имущество перейдет к продавцу.

Также желательно в договор включить положение о том, что квартира свободна от всякого рода обременений. В предварительном договоре не лишним будет указать порядок распределения расходов между сторонами.

Дополнительные траты могут быть связаны с арендой банковских ячеек, оплатой нотариальных услуг, госрегистрацией прав в Росреестре и т.д.

Срок предварительного договора может быть указан как временной период, после истечения которого необходимо будет заключить основное соглашение, или в виде конкретной даты. Если стороны по каким-либо причинам не указали срок, предполагается, что основной документ должен быть заключен на протяжении года (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Не следует легкомысленно относиться к заключению предварительного договора.

Составление документа – уже в некотором роде гарантия осуществления сделки в будущем.

Вместе с тем, нужно помнить о том, что заключение договора не убережет от возможных рисков и махинаций. Разберем их конкретнее. Основной гарантией будущей сделки является невозможность внесения изменений в условия предварительного договора. То есть, покупатель может быть уверен, что он получит квартиру в порядке и на условиях, прописанных в документе.

Другой гарантией договора является возможность судебного понуждения к заключению сделки. Если сторона в срок, указанный в договоре, уклоняется от заключения основного соглашения, контрагент в течение 6 месяцев может подать иск в суд с требованием обязать ее осуществить сделку (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Полугодовой срок отсчитывается со дня, когда обязательство должно было быть исполнено.

В этой ситуации основной договор заключается на условиях, прописанных судьей в решении (п. 4 ст. 445 ГК РФ)

Предварительный договор купли продажи недвижимости

Документ подписывается исключительно по добровольной договоренности между продавцом и покупателем. Договор поможет каждой из сторон защитить свои интересы и станет важным помощником в том случае, если какая-либо из сторон нарушит свои обязательства, а второй участник сделки решит обратиться в суд.

В некоторых случаях составление данного документа является наиболее желательным.

В частности, чаще всего стороны составляют предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке.

Договор при оформлении ипотеки Финансовые организации, предоставляющие кредит на приобретение жилья, довольно часто требуют от заемщика предоставить соглашение, составленное между продавцом и покупателем.

В таком случае решение об оформлении ипотеки принимается банком только после изучения документа, который предоставляется в финансовую организацию. ВАЖНО! При оформлении ипотечного кредита в соглашении следует дополнительно указать пункт о том, что недвижимость будет приобретаться за счет заемных средств, предоставленных банком.

Также важно прописать, что если финансовая организация откажет в предоставлении кредита, предварительный договор будет аннулирован, а задаток за квартиру возвращен покупателю в полном объеме.

Предварительное соглашение при покупке жилья в новостройке Покупка жилья на первичном рынке имеет свои особенности.

Часто граждане приобретают квартиры в еще строящихся домах.

Поэтому покупателям настоятельно рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Однако в данном случае допускается заключение еще одного документа – договора долевого участия в строительстве.

Как правило, строительная компания предлагает дольщикам один из двух вариантов. ВАЖНО! Заключение предварительного договора возможно только после того, как строительная компания получит всю разрешительную документацию, необходимую для строительства многоквартирного дома. До тех пор, пока подобные бумаги не будут выданы, заключать договор не стоит.

Потребуется ли регистрация документа Очень часто стороны, которым предстоит заключить сделку с недвижимостью, интересуются, регистрируется ли предварительный договор купли-продажи недвижимости. Согласно российскому законодательству, государственной регистрации должны подлежать все договоры, связанные с недвижимым имуществом.

Однако речь в данном случае идет только о документах, заключенных непосредственно во время сделки при переходе права собственности от продавца к покупателю. Поэтому, в соответствии с указанием Президиума ВАС РФ, регистрация предварительного договора купли-продажи недвижимости не требуется. Расторжение предварительного соглашения Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости может произойти как в одностороннем порядке (по желанию покупателя или продавца), так и по взаимному соглашению сторон.

В некоторых случаях может потребоваться обращение в суд.

  • Чтобы расторгнуть документ в одностороннем порядке, один из участников сделки должен в письменной форме направить второй стороне предложение о расторжении документа.

    Для чего нужен предварительный договор купли продажи

    Только после этих банковских процедур происходит составление и последующее подписание контракта. Однако юридическая практика показывает, что в некоторых случаях регистрация все же имеет место быть.

    Например:

    • при наличии большого аванса или задатка;
    • большой срок выхода на сделку (более двух месяцев).

    Заключить первичное соглашение можно у юриста или риелтора, стоимость услуги будет зависеть от региона и квалификации специалиста. Обычно цена варьируется от двух до шести тысяч рублей. Среди них особо важны следующие:

    • день, в который будут передаваться денежные средства;
    • полное описание жилой площади и ее техническая характеристика: адрес, размер общей площади, даты проведения строительных работ и прочее;
    • дата подписания основного договора купли-продажи по ипотеке.
    • официальное подтверждение права распоряжения продавца собственности;
    • данные паспорта и личная информация о всех участниках сделки;
    1. Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке
    2. Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

    В случае, если одна из сторон отказывается от заключения сделки купли-продажи, другая сторона может обратиться в суд для ее заключение в принудительном порядке.

    Для правильного оформления документа потребуется заполнить все основные пункты.

    По гражданскому законодательству договор будет считаться заключенным в том случае, если если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, оформленного надлежащим образом (п.

    1 ст. 432 ГК РФ). Предварительный договор должен содержать все условия основного контракта и его предмет (п. 3 ст. 429 ГК РФ), если он заключен в надлежащей форме, то при отказе одной стороны от заключения сделки, суд принудит ее к обязательному соглашению.

    Существуют обязательные требования: форма и содержание.

    • Этот вид контракта заключается в форме, установленной для основного договора или в письменной форме.
    • Требования к содержанию следующие: предмет, а также условия основного соглашения.

    Заключение первичного контракта играет большую роль при оформлении ипотечного кредитования и оформлении сделки купли-продажи недвижимости.

    Он выступает в качестве гаранта, ведь устное выражение воли и желания не фиксируется и не становится гарантией выполнения всех условий в полном объеме. При заключении первого соглашения каждая из сторон становится обладателем обязательства, которое повлечет за собой составление основного контракта.

    Не нашли ответа на свой вопрос?

    Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: Предварительный договор нужен!? Вопрос или утверждение ? Зачем эти лишние хлопоты и затраты на услугу юриста?

    Здесь Вы получите подробные разъяснения этого вопроса. Выгодный Предварительный договор купли-продажи квартиры удобнее и легко составить с помощью специальной программы Пример составления предварительного договора. В Конструкторе учтены даже редко встречающиеся обстоятельства сделок.

    Советы нотариуса: предварительный договор

    В. – Следующий вопрос задает Анна:

    «По предварительному договору, который имеет признаки смешанного, можно ли взыскать с застройщика неустойку по части не заключения основного договора в оговоренный срок?»

    А.К.– Я так полагаю, что здесь вопрос связан с куплей-продажей будущего объекта по договору долевого участия в строительстве.

    Если посмотреть 214-ФЗ, он предусматривает два основных возможных способа привлечения денежных средств от заинтересованных лиц на момент строительства объекта.

    Первый способ – это заключения договора долевого участия в строительстве.

    Второй, использование жилищного строительного кооператива, т.е приобретение пая.

    Третий способ связан с покупкой, так называемых, жилищных облигаций, сертификатов. Но последний вариант редко встречается. Там нет способа приобретения строящегося объекта по предварительному договору.

    Поэтому застройщик, который продаёт объект по предварительному договору, нарушает федеральное законодательство. Говоря о том, что можно взыскивать с застройщика, если Вы заключили предварительный договор, а он не построил вовремя объект, то Вам необходимо выйти с письменным требованием к застройщику. Смотреть те санкции, которые в зависимости от того, какие условия не исполняет застройщик, предусмотренные 214-ФЗ.

    Судебная практика говорит о том, что вне зависимости от того, что стороны заключили, предварительный договор будет квалифицироваться как договор долевого участия в строительстве. И к застройщику будут применяться все те санкции, который предусмотрены одноименным законом. В. – Следующий вопрос поступил от Аллы:

    «Имеет ли юридическую силу предварительный договор?»

    А.К.– Конечно, имеет, если он заключен в соответствии с требованием законодательства.

    Такая сделка поименована в Гражданском кодексе. Если мы говорим о недвижимости, то такой договор должен быть заключен в простой письменной форме или нотариальной.

    Должен содержать все существенные условия, которые применяются к сделкам с недвижимостью. Это соглашение должно быть о цене, предмете, о лицах, имеющих право проживать в этом объекте и поименованные стороны сделки.

    В. – Рассмотрим вопрос от Анны: «Мы составили предварительный договор на квартиру.

    Сумму отдали всю, а договор только состоит из подписей и нет печатей. Надежда есть, что нас не обманули?» А.К.

    – Надежда есть всегда. Добросовестность участников гражданского оборота закон презюмирует. Он считает, что все должны быть добросовестны, и никто не должен злоупотреблять правом.

    Это основы принципов гражданского законодательства. Предварительный договор — документ юридический, и его должен составлять юрист, отражая все условия сторон.

    В. – Следующий вопрос задает Олег: «Предварительный договор купли-продажи квартиры является официальным документом? Если прошли сроки исполнения договора, а условия не выполнены, и человек не возвращает деньги. Имеются ли основания для возбуждения уголовного дела по статье 159 УК РФ?» А.К.