Присоединяйтесь к нам в социальных сетях:

Какой договор заключается с реэлтором при продаже квартиры

Какой договор заключается с реэлтором при продаже квартиры

Оглавление:

Зачем нужен риелтор при продаже квартиры: плюсы и минусы, как работает риелтор и схемы мошенничества


Закон не устанавливает специальные требования в отношении деятельности риэлторов – соответствующий нормативный акт все еще находится на стадии разработки. Это означает, что проконтролировать качество услуг и взыскать убытки с агента через суд порой достаточно сложно.

  • Деятельность риэлторов не лицензируется, что ведет к появлению на рынке непрофессиональных агентов.

    На первый взгляд отличить хорошего посредника от некомпетентного очень сложно. Именно поэтому присутствует высокий риск мошенничества на рынке недвижимости.

  • Если речь идет о простой сделке – один продавец, один покупатель, необремененная квартира, то необходимость в посреднике вообще отпадает. С чего начать новичкам? Нотариус обязателен при продаже квартиры в двух случаях:

    1. .
    2. ;

    В остальных случаях закон не обязывает сторон обращаться в нотариальную контору, но если они сочтут такой визит необходимым – любую сделку можно удостоверить.

    Нотариус обеспечивает законность сделки, в том числе выполняет следующие действия:

    1. проверяет, не нарушены ли сделкой чьи-либо права;
    2. разрабатывает текст договора с учетом действующих норм;
    3. удостоверяет своей подписью факт совершения сделки.
    4. проверяет дееспособность продавца и покупателя;

    Поэтому если продавец планирует обращаться к риэлтору именно для обеспечения юридической законности сделки – то участия посредника не требуется, иначе он лишь продублирует полномочия нотариуса.

    Однако нотариус не может заменить риелтора полностью – он не проведет осмотр квартиры, не станет продвигать недвижимость на рынке и контролировать расчеты по сделке. Все эти функции по-прежнему лежат на агенте.

    Важно. Риелтор не подменяет нотариуса, а нотариус – риелтора.

    Они выполняют разные функции, которые могут дублироваться лишь отчасти. Таким образом, продавцу нужно определиться, в каких вопросах ему нужна помощь – и, исходя из этого, решать, нанимать риелтора или нет.

    Банк, выдающий покупателю ипотеку, является в некотором смысле гарантом продавца в плане расчетов. Если банк надежный, с многолетней положительной историей и хорошей репутацией – продавец может не беспокоиться о том, что банк не переведет ему оплату за квартиру.

    Однако в ипотечных сделках есть другой риск.

    Если договор после его исполнения будет аннулирован судом, то продавец рискует получить назад жилье, обремененное ипотекой. Судебная практика в таких делах встает на сторону банков.

    Именно для того, чтобы избежать подобного риска, в ипотечных сделках требуется риэлторская помощь. Обеспечить юридическую чистоту сделки может только человек с профильным образованием или с многолетней практикой продаж на рынке недвижимости.

    Как именно обманывают риэлторы при продаже квартиры? Встречаются следующие схемы обмана мошенников риэлторов:

    • Услуга «Поиск покупателя». Ряд мошенников предлагают продавцу свои услуги по поиску покупателя, но оплату просят не от суммы заключенной сделки, а за каждого найденного потенциального покупателя.

    Как купить квартиру с помощью риэлтора?

    Главные особенности

    Каждая риэлторская компания имеет свой образец по составлению договора, поэтому стоит обратить особое внимание на содержание этого соглашения.

    Покупатель должен просмотреть все пункты договора.В договоре обязательно присутствуют следующие пункты :

    1. сроки действия соглашения (не менее одного года);
    2. пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.
    3. пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
    4. соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
    5. размеры вознаграждений за услуги;
    6. список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);

    Обязательно ознакомитьесь с содержанием текста, оформленного мелким шрифтом. По обыкновению, там содержатся пункты, связанные с обязательствами Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

    1. Москва: .
    2. Санкт-Петербург: .
    • Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.
    • Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
    • Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре.

      Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.

    Покупатель вправе удалять такие пункты договора. Поправки, вводимые в документ, оформляются письменно в виде приложения к договору.

    Любое риэлторское агентство назначает свои тарифы на оказываемые услуги.

    Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком. Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов.

    Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных.Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг.

    На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:

    • факторы правового и бытового характера при проведении сделки;
    • фактическая продолжительность договора;
    • цена продаваемой квартиры.

    Обычно цены формируются двумя способами:

    1. Установление определенной денежной суммы. Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)
    2. Вычисляется по процентам от . Как правило, цена составляет

    Как проходит сделка купли продажи жилья с риэлтором

    Читайте также: Как правильно внести изменения в кадастровый паспорт дома Процедура заключения и оформления сделки Как заключить сделку с риэлтором?

    Фото № 2 Когда покупатель на квартиру найден, важно согласовать нюансы будущей сделки с каждой из ее сторон.

    Обычно процедура ее заключения выглядит следующим образом. Риэлтор извещает клиента об откликнувшихся на предложение покупателях. Какие документы следует запросить у владельца жилья:

    1. выписка из домовой книги, расширенная.
    2. паспорт;
    3. справка, которая готовится перед продажей;
    4. выписку из реестра или свидетельство;

    Обязательно оговорите с владельцем, чтобы на момент продажи из жилья были все выписаны.

    Задаток Задаток и аванс учитываются при расчетах за квартиру.

    Размер устанавливается по договорённости сторон, в зависимости от стоимости жилья.

    Но на момент передачи задатка между сторонами уже должна быть достигнута договоренность, за какую цену будет отчуждение. От продавца можно получить расписку, заключить договор о задатке или предварительный договор купли-продажи, в котором и зафиксировать момент передачи денег и полную стоимость сделки.
    Пройдитесь по району, посмотрите, насколько близко школьное или дошкольное учреждение, сколько времени придется потратить, чтобы добраться до транспорта.

    Приходя на просмотр квартиры вторичного жилья, никогда не берите с собой деньги. Если осматривается квартира на последнем этаже, то обратите внимание, нет ли потеков на потолке и стенах. Большое количество ковров, тем более на стенах, должно наводить на определенные мысли.

    То же самое касается и угловых квартир. Желательно, чтобы дом был полностью утеплен, на крайний случай только квартира, которая приобретается.

    В квартире на первом этаже не должен присутствовать запах из подвала. Осмотрите подсобные помещения, трубы должны быть в хорошем состоянии, напор воды — сильным. В идеальном варианте дому не должно быть больше 10 лет.

    Инфо То есть подписывается с застройщиком договор долевого участия, и будущий собственник ждет, пока все здание будет выстроено и введено в эксплуатацию. Строительство может затянуться на года, поэтому, если жилье требуется срочно, придется остановиться на вторичном рынке недвижимости. Вторичное жилье – это недвижимость, которая уже была и есть у кого-то в собственности.

    Приобретая такие жилые квадратные метры, следует тщательно анализировать правоустанавливающие документы, чтобы в будущем не столкнуться с проблемой появления каких-то родственников или детей бывшего собственника.

    Подбор вариантов Благо, когда появился интернет, возможностей в поиске любых товаров стало больше.

    Как проходит сделка купли продажи квартиры с риэлтором Важно Недобросовестному посреднику не получится надолго задержаться на рынке недвижимости.

    Дурная слава пойдет о нем быстро, и с ним никто не захочет работать.

    Расчеты производятся следующим путем: 5% обещанной суммы компенсируется за подготовку договора купли-продажи, 30% за поиск клиента (если он был найден) и 65% за оформление купчей (в качестве представителя заказчика).

    Стоит ли заключать договор с риэлтором на продажу квартиры?

    Затем, через месяц-три сообщить, что появилась необходимость снизить цену, полагая, что вы уже созрели к этому. И чаще всего так и бывает и продавцы начинают снижать стоимость жилища и продают объект по цене ниже, чем договаривались по подписанному договору изначально.

    Но посредник уже и забыл об этом! В итоге, прикинув все За и Против, подумайте, надо ли заключать договор с риэлтором на продажу квартиры, если вы самостоятельно способны сделать тоже самое, что вам предлагают за огромный размер комиссии?

    При любом обращении к вам посредника или агентства недвижимости не передавайте им на руки оригиналы правоустанавливающих документов а квартиру — ни одного! Пусть берут выписку из ЕГРН, она покажет всю достоверную и актуальную информацию об объекте недвижимости! Для работы им этого больше, чем достаточно.

    Вы можете заключить договор не предоставляя оригиналы документов и посредники не смогут вам ничего сказать против, т.к. им этот договор нужен больше, чем вам, т.к это гарантия получения комиссионных. Они будут надеяться, что документ удержит вас от самостоятельных действий.

    По аналогии заключаете подобные договора со всеми агентствами в городе и используете их рекламные возможности и базы на 100%.

    Если будут просить внести предоплату услуг — отказывайте, но при этом говорите, что согласны оплатить по факту перехода прав новому владельцу.

    Делаете невинный взгляд и все, вы же не отказываетесь платить и подписывать договор! В этом случае мы взвешиваем несколько факторов:

    1. затраты;
    2. эксклюзив, штрафы, пени.
    3. гарантии, которые предоставляет физическое лицо против агентства недвижимости;
    4. условия оплаты;

    Агентство недвижимости не может гарантировать «чистоту» сделки и отсутствие претензий 3-х лиц на покупаемую или продаваемую квартиру, как и любой юрист и нотариус.

    Тоже самое можно сказать о риэлторе. При возникновении споров по жилью, в случае ошибок при его проверке, риэлторская контора выступает разве что свидетелем. Поэтому договор с ним больше защищает юридическое лицо, чем клиента.

    Отвечать зачастую риэлторской фирме, кроме уставного капитала в 10 тысяч рублей нечем, да и не будут они этого делать. В итоге с гарантиями и рисками разобрались. Теперь про комиссию и условия оплаты.

    Большинство риэлторских компаний берут свою комиссию на этапе внесения аванса до регистрации сделки в Росреестре.

    С риэлтором же можно договориться, чтобы оплатить услуги после регистрации.

    Для него риск неоплаты, для покупателя и продавца — надежность и спокойный сон. Размер комиссии агентства фиксирован либо процентной ставкой, либо фиксированной суммой, плюс оплата часто разделена на две части: услуги агентства (реклама, и т.д.); комиссия.

    Если риэлтор заключает с вами договор на продажу квартиры в обход агентства, то оплата будет разовая, либо вы можете договориться, что обойдетесь одной выплатой вместо двух. Эксклюзив подразумевает лишение продавца права обращаться в другие агентства за помощью в продаже жилья, а покупателя лишает возможности договориться с продавцом напрямую.

    Нюансы заключения договора на продажу квартиры с агентством недвижимости или риэлтором, образец документа

    регистрации.

  • ИНН.
  • Заказчику нужно будет предъявить:

    1. Согласие органов опеки и попечительства на сделку, если один из собственников – несовершеннолетний.
    2. Правоустанавливающие документы на жильё.
    3. Справка по форме №9.
    4. Гражданский паспорт, ИНН, СНИЛС.

    В тексте соглашения должны присутствовать сведения о:

    1. Наличии ремонта, бытовой техники и др. особенностях квартиры.
    2. Количестве комнат, балконов, лоджий и др.
    3. Точном местоположении квартиры (кадастровый адрес).
    4. Типе помещения (является объект жилым или нет).
    5. Площади жилого объекта.

    В этом разделе должна быть указана информация об участниках соглашения – Ф.

    И. О. продавца квартиры, его персональные данные и контактный номер телефона, а также полное название риэлторского агентства и сведения о его директоре.

    Предметом договора являются услуги риелтора.

    Они должны быть предоставлены в соответствии с условиями заключенного договора, а заказчик будет обязан их оплатить. Перечень предоставляемых услуг должен быть зафиксирован в тексте соглашения. Заказчик:

    1. Предоставление документов на объект недвижимости.
    2. Своевременно и в полном объеме оплатить услуги агентства.
    3. Подписать акт выполненных работ.
    4. Оказывать содействие риэлтору на всех этапах действия соглашения.

    Агентство:

    1. Поиск покупателей и демонстрация им объекта.
    2. Проведение переговоров с покупателями относительно условий сделки.
    3. Проверка законности сделки и организация процесса.
    4. Проведение рекламной кампании, направленной на привлечение покупателей.

    Сроки сотрудничества должны быть четко прописаны в договоре.

    Чаще всего этот период составляет 1–4 месяца, но может быть пролонгирован по соглашению сторон.

    Услуги риелтора должны быть оплачены в полном объеме в тот период, который был зафиксирован в соглашении. Чаще всего размер комиссии составляет от 2 до 5% от стоимости реализуемого объекта, либо фиксированную сумму от 40 000 до 100 000 рублей.

    Как правило, оплата проводится двумя частями. Первая часть должна быть выплачена независимо от итогов сотрудничества и даже в случае расторжения договора не будет возвращена.

    Остаток суммы выплачивается лишь в том случае, когда обязательства агента исполнены в полном объеме после подписания заказчиком ДКП.

    Ответственность сторон за нарушение взятых ими обязательств прописывается в тексте соглашения.

    Ответственность заказчика:

    1. Если нарушены сроки выплаты комиссионных – взимается пеня в размере 0,1 – 0,2% от общей суммы задолженности за каждый день просрочки.
    2. Если договор расторгается по инициативе заказчика в одностороннем порядке – задаток не возвращается.

    Договор с риэлтором на продажу квартиры

    т.п.

    В некоторых случаях можно предложить риэлтору изменить условия договора – некоторые из них идут на уступки и компромиссы с клиентом.

    Чаще всего обязанности по подготовке и оформлению всех документов ложатся на риэлтора – собственнику нужно лишь предоставить некоторые бумаги. К ним относятся документы, подтверждающие права собственности на квартиру. В зависимости от способа получения жилья это может быть:

    1. договор мены;
    2. копия судебного решения;
    3. договор дарения и т.п.
    4. свидетельство о праве на наследство;
    5. договор купли-продажи;

    Оригиналы этих бумаг в большинстве случаев передаются риэлтору – он может демонстрировать их потенциальным покупателям, подтверждая тем самым свои полномочия как представителя собственника.

    Передача данных документов подтверждается специальным договором хранения (распиской). Также можно составить акт приема-передачи с указанием всех переданных посреднику бумаг. Какие еще документы нужны риэлтору для продажи квартиры?

    Помимо этого, для заключения договора нужно будет оформить доверенность от имени собственника – она предоставляет риэлтору право на подготовку и сбор необходимых для продажи квартиры документов (сама сделка купли-продажи по этой доверенности недоступна). После заключения сделки и поиска покупателей агент также занимается подготовкой договора купли-продажи и всех необходимых для продажи документов. Такая обязанность возникает у него только в том случае, если данное условие включено в договор.

    Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры? Например, сделка может быть расторгнута на таких основаниях:

    • Досрочное расторжение договора по инициативе клиента – в зависимости от условий, прописанных в документе, в этом случае у него могут наступить два последствия:
      • необходимость оплатить все расходы, понесенные агентом;
      • необходимость уплатить штраф (это условие, а также конкретный размер штрафных санкций определяются сторонами).
    • Досрочное расторжение договора по инициативе компании – в этом случае агентство должно вернуть клиенту все заранее уплаченные им деньги, а также переданные документы.
    • необходимость уплатить штраф (это условие, а также конкретный размер штрафных санкций определяются сторонами).
    • необходимость оплатить все расходы, понесенные агентом;
    • После истечения срока ее действия – в том случае, если конкретный срок был определен сторонами.

      При этом никаких правовых последствий для обеих сторон не наступает.

    На условия расторжения договора и возможные последствия этого необходимо обратить внимание еще на этапе подписания документа – в большинстве случаев компании включают в него положения, противоречащие законодательству.

    Даже при работе с агентством клиенту не гарантируется полная безопасность – все равно существует риск нарваться на мошенника, причем именно в лице риэлтора.

    Договор с риелтором на продажу/куплю квартиры

    А также рекомендуется описать порядок проведения расчетов, например, в привязке к конкретным событиям (например, оплата только после подписания акта оказанных услуг).5.

    Порядок расторжения договораОбе стороны вправе расторгнуть договор по взаимному согласию либо по основаниям, установленным действующим законодательством.

    1. Заказчик вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов. В этом случае договор будет считаться расторгнутым с момента возмещения Исполнителю понесенных им расходов.
    2. Исполнитель может отказаться от исполнения своих обязательств по договору, но лишь при условии полного возмещения Заказчику убытков. Объем убытков в этом случае никак не ограничен.

    6. Ответственность сторон В данном разделе рекомендуется предусмотреть ответственность как Исполнителя, так и Заказчика.В частности, надо предусмотреть ответственность Исполнителя за сохранность полученных от Заказчика документов.

    В частности, надо предусмотреть обязанность восстановления Исполнителем утерянных или утраченных документов за свой счет, если это произошло по его вине.Заказчик может нести ответственность за нарушение сроков оплаты оказанных услуг, например, в виде выплаты Исполнителю установленной договором неустойки.7. Сроки исполнения обязательств по договоруВ договоре с риелтором необходимо указать срок действия договора.

    Стороны договора могут предусмотреть возможность продления договора на определенный срок при отсутствии возражения сторон.

    В договор можно включить условия о других сроках, связанный с исполнении обязательств по договору. Например, можно установить срок уведомления о возражениях по продлению срока оказания услуг и т.п.Расторжение договора на оказание риелторских услуг может быть произведено как по взаимному согласию сторон, так и в одностороннем порядке любой их сторон, т.е.

    как Заказчиком, так и Исполнителем. Эта норма работает независимо от того, включено ли условие о расторжении в текст договора. Никаких уважительных причин, необходимый для отказа от исполнения договора и его расторжения нет.Заказчик вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть договор при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов.

    Эта норма установлена п. 1 ст.

    782 ГК РФ. Обращаем внимание на то, что речь идет именно о фактически понесенных Исполнителем расходах, которые он должен подтвердить документально.

    При этом расходы, понесенные Исполнителем, могут быть оплачены Заказчиком как до отказа от исполнения договора, так и после отказа.Исполнитель также может отказаться от исполнения своих обязательств по договору и здесь тоже требуется особых условий.

    Но это возможно лишь при условии полного возмещения Заказчику убытков. Обратим внимание, что здесь речь идет именно об убытках, а не о фактически понесенных расходах. Это означает, что объем убытков никак не ограничен и Заказчик может отнести к убыткам все свои потери, которые имели место в связи с договором и действиями риелтора.

    Договор с риэлтором на продажу квартиры: как составить, расторгнуть и где скачать образец?

    сопровождение сделки купли-продажи агентством недвижимости: плюсы и минусы

    В рассматриваемом в нашей статье случае – это действия по продаже объекта недвижимости. Помимо этого, данный пункт договора содержит полное описание объекта и его стоимость с учетом агентского вознаграждения.

    «Если продавец заявляет стоимость квартиры существенно выше рыночной, я бы рекомендовал агентствам недвижимости провести с клиентом, что называется «разъяснительную работу»

    : показать аналогичные объекты, чтобы не выставлять свою квартиру за нереальную цену», – комментирует Руслан Садреев. – Цена должна соответствовать рыночной.

    Если она чуть выше, то через некоторое время, если квартира не продается, нужно провести переговоры с клиентом и снизить цену.

    Это может быть отражено в дополнительном соглашении к договору». Стоимость услуг и порядок их оплаты Агентский договор возмездный, соответственно, стоимость услуг по договору также относится к разряду его существенных условий. Без их полного указания регулировать взаимоотношения будет сложно.

    Некоторые агентства предпочитают фиксированную оплату, некоторые оговаривают процент от сделки.

    Сумма вознаграждения агентства в Казани в среднем составляет от 50 до 100 тыс. рублей в зависимости от стоимости объекта, его ликвидности, сложности оформления документов и т.д.

    Что касается порядка оплаты, то, например, типовым договором, разработанным Гильдией риэлторов РТ, предусмотрено, что вознаграждение агенту выплачивается не позднее дня выполнения им своих обязанностей по договору. Это может быть сделано как в наличной, так и безналичной форме.

    «Услуги, как правило, оплачиваются по факту их полного оказания – после подписания акта выполненных работ, – поясняет Руслан Садреев. Услугу оплачивает ее заказчик, то есть продавец квартиры, который обратился в агентство.

    Бывают ситуации, когда риэлторы требуют заплатить за свои услуги еще и покупателя квартиры, не имеющего с агентством договорных отношений. На мой взгляд, навязывать оплату услуг покупателю – неправильно».

    Обязательства В договоре прописываются права и обязанности обеих сторон – агента и заказчика. Так, агент, в частности, обязуется: – изучать складывающуюся конъюнктуру рынка недвижимости в целях наиболее выгодного продвижения объекта, информировать клиента о ходе этой работы; – распространять информацию об объекте недвижимости в печатных и электронных средствах массовой информации; – осуществлять поиск и самостоятельный отбор покупателей объекта недвижимости, в том числе осуществлять просмотры объекта недвижимости потенциальным покупателям, вести с ними переговоры об условиях предстоящей сделки; – организовать подготовку к проведению сделки, включая: первичный анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости; присутствие при подписании необходимых документов; – провести все необходимые действия для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости; – координировать денежные расчеты. «Таким образом, основная обязанность по договору – это выполнение агентских услуг по поиску покупателей на объект недвижимости, принадлежащий собственнику, сбор необходимых документов.

    Договор с риэлтором на продажу квартиры

    Заказчик должен:

    1. предоставить достоверную документации на объект недвижимости;
    2. обеспечить беспрепятственный доступ для демонстрации помещения;
    3. произвести своевременный расчет с посредником за оказанные услуги.
    4. уведомить риэлтора о возможных правовых коллизиях, связанных с объектом сделки;

    Особенности договора на оказание услуг.Выбирая агента, ориентируйтесь на проверенные фирмы или частных агентов с хорошей репутацией. Не будет лишним поинтересоваться мнением людей о сделках, которые были оформлены ранее.Прежде чем агент по недвижимости приступит к работе, он должен заключить с заказчиком договор. Форму заполнения предоставляет риэлтор, обсуждает с клиентом, только после этого подписывается соглашение.При покупке квартиры нужно оформлять 3НДФЛ, а зачем это нужно, узнаете по ссылке.Существуют несколько типовых образцов договоров на оказание услуг.Формы договоров:

    • Квалифицированные риэлторы предпочитают оформлять два договора. Один на оказание услуг. Второй договор об оплате, в нем фиксируется аванс, форма и момент расчета. Второе соглашение может быть составляющей первого договора с перечнем обязанностей сторон.
    • «Договор на оказание информационно- консультативных услуг»Подобную форму чаще всего используют для аренды помещений. При купле-продаже лучше не использовать данный вид соглашений.
    • «Договор на поиск аренды».Данное соглашение регламентирует взаимоотношение сторон при поиске помещения для аренды. Главное, что оговорено в соглашении, момент оплаты наступает в момент заключения сделки аренды помещения.
    • «Договор поручения». Форма разработана на основании 49 статьи Государственного Кодекса. Содержит детальный перечень всех прав, обязанностей сторон. Описывает форму отчетности и выплат неустоек. Так же детально расписывает ответственность сторон.
    • «Договор на оказание риэлторских услуг». Это наиболее полный и грамотно составленный документ. Он содержит в себе практически все пункты прав и обязанностей сторон. Также в нем учтена форма отчетности расходов риэлтора и их оплаты.

    В чем суть риэлторских услуг, рассказано в этом видео:Заказчик должен помнить, что в момент заключения договора он будет обязан оплатить работу агента, если он выполнил все условия соглашения.

    Если есть необходимость и финансовые возможности можно заключить договора с несколькими агентствами недвижимости или отдельными риэлторами.Оплачивать нужно услуги каждого из них. Есть только один вид соглашения, по которому заказчик не может поступить подобным образом.

    Образец такого соглашения можно скачать ниже.Этот вид соглашения вожделенная мечта всех агентств недвижимости и риэлторов. Они предлагают заключить подобный договор в первую очередь. Не стоит торопиться. Его можно заключать с агентом, в котором есть полная уверенность и доверие к нему.

    Этот вид соглашения предусматривает, что только это агентство или риэлтор имеет право работать с вашим объектом недвижимости.

    Соответственно предусмотрены

    Договор с риэлтором на покупку квартиры

    Все остальное клиент должен делать сам. Нормальные компании или опытные риэлторы зачастую предлагают полный перечень всех услуг.Далеко не всегда у агентства есть собственный юрист, потому проверка сторон и документов может производится очень поверхностно.

    Чтобы снизить вероятность возникновения серьезных проблем в будущем рекомендуется дополнительно обращаться за помощью к опытным юристам, которые уже направлено проверят все, что только возможно.Очень важный пункт, отсутствие которого должно настораживать.

    Агентство или риэлтор обязаны указать, за какой срок они планируют найти жилье. Как правило, эта часть договора связана одновременно с расторжением договора и ответственностью за невыполнение обязательств.Пример: Риэлтор указывает в договоре, что он будет искать квартиру для клиента в течение 1 месяца.

    Если за этот срок ничего подходящего не будет найдено, риэлтор возвращает ранее полученный аванс и расторгает договор по соглашению сторон (или в одностороннем порядке).Данный пункт не всегда бывает включен в договор напрямую. Может быть и так, что в договоре указывается только отсылка на тарифы компании/риэлтора.

    В такой ситуации необходимо потребовать приложить распечатанные тарифы к договору в качестве обязательного дополнения и делать ссылку именно на это дополнение, а не все тарифы компании в принципе.Это необходимо сделать для того, чтобы стоимость услуг компании не менялась в процессе обслуживания клиента.Пример: Человек заключил договор с агентством недвижимости, в котором указывалось, что оплата услуг производится согласно тарифам фирмы, посмотреть которые можно на таком-то сайте.

    В процессе обслуживания компания может с легкостью поменять информацию на сайте и тем самым существенно увеличить затраты клиента. Причем все это будет сделано строго по договору и даже оспорить ничего не получится.Еще один важный пункт.

    Обе стороны должны иметь возможность расторгнуть договор при тех или иных условиях. Обычно указывается только отсылка к срокам выполнения обязательств, однако могут быть и другие варианты. Например:

    1. Риэлтор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если клиент не внесет в указанный срок авансовый платеж.
    2. Клиент имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если риэлтор не выполняет свои обязательства (не предлагает варианты квартир, отказывается проверять документы продавца и так далее).

    Данный пункт бывает не всегда, но он тоже очень важен.

    Тут указывается, какую ответственность несет та или другая сторона сделки за невыполнение своих обязательств.Пример: Агентство недвижимости обязуется предоставлять клиенту на выбор по 3 квартиры каждую неделю. Если они этого не делают, то обязаны вернуть клиенту полученный авансовый платеж и дополнительно выплатить штраф в размере 50% от размера аванса.На самом деле зачастую ответственность начинается и заканчивается расторжением договора и возвратом авансового платежа.

    Дополнительные штрафные санкции агентству не интересны.При заключении договора потребуются определенные документы.

    Договор с агентством недвижимости: 10 основных требований

    В последнем случае есть вероятность оплатить видимость бурной деятельности риелтора, а не результат в виде заключенной сделки. Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачи квартиры от продавца покупателю. Минимальный пакет услуг состоит в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку самостоятельно вы не сможете провести такую проверку), и оформление сделки.

    Настаивайте, чтобы услуги, которые будет оказывать вам агентство, были подробно изложены в договоре. В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения агентства в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента стоимости квартиры и перечисленных расходов по сделке:

    1. по подготовке необходимых для заключения сделки документов;
    2. на рекламу квартиры;
    3. по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).

    В последнее время многие агентства снизили размер своей комиссии.

    Если еще год назад 3-процентная комиссия считалась чуть ли не демпингом, то теперь этот размер становится стандартом. Многие устанавливают фиксированную цену в размере 30 тысяч рублей за один объект недвижимости. Фиксированная оплата — это одинаковая цена одинаковых видов работ; она не зависит от реальной стоимости приобретаемой или продаваемой недвижимости.

    Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная, ведь технологии продажи квартиры за 2 млн. рублей или же за 8 млн. рублей принципиально не различаются.

    Поэтому цена услуг зависит только от того, какую работу предстоит выполнить риелторам: будет ли это продажа или покупка жилья либо юридическое сопровождение готового варианта.

    Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре. Многие агентства скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны.

    Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риелтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон. Обратите внимание: если стоимость услуг агентства указана, большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риелторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые — за предложение и показ нескольких объектов.

    В договоре с агентством обязательно должен быть указан срок, достаточный для продажи недвижимости, а также условия продления этого срока. Обычно на совершение типовой сделки требуется около 2-х месяцев.

    При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости.

    В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру. Часто в договорах указывается только одна цена.

    Договор с агентством недвижимости. На какие пункты агентского договора необходимо обращать особое внимание?

    Однако на практике описание иногда ограничивается только указанием максимальной стоимости искомого объекта, а все детали озвучиваются на словах. А значит, у исполнителя есть возможность подбирать объекты, соответствующие договору, но не удовлетворяющие интересам заказчика.

    2.

    «Подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки»

    .

    В данном пункте не раскрывается, кто именно – риэлтор или клиент – будет заниматься сбором справок. Под «подготовкой документов» в данном случае может подразумеваться, как получение всех необходимых документов для сделки за клиента, так и проверка наличия всех предоставленных клиентом справок и даже их укладка в папку в определенной последовательности для подачи документов на регистрацию. Юристы рекомендуют закрепить, кто будет заниматься сбором документом и отразить это в договоре.

    3.

    «Содействие в организации взаиморасчётов между сторонами сделки»

    .

    Возможно, риэлтор со стороны покупателя будет лоббировать идею использования банковской ячейки для взаиморасчетов или, как минимум, настаивать на использовании услуги банка для пересчета и проверки банкнот. Так или иначе, но роль риэлтора в процедуре взаиморасчетов не ясна. Будет ли агент по недвижимости пересчитывать сумму или проверять достоверность купюр самостоятельно, и является ли ошибка основанием для снижения размера его вознаграждения или даже основанием для расторжения договора?

    Эти вопросы остаются открытыми.

    4. «Осуществлять комплекс маркетинговых мероприятий, связанных с поиском покупателя на Продаваемый объект и поиском Покупаемого объекта, в т.ч. разрабатывать и размещать рекламу (её виды и объем определяются Риэлтором самостоятельно)» Реклама продаваемого объекта осуществляется за счет агента, и у него есть соблазн за нее не платить. Например, выставлять объявление только на бесплатных информационных ресурсах.

    У продавца не возникает сомнений относительно эффективности объявлений на этих сайтах, пока покупатели активно звонят и ходят на осмотр. Однако случается, что покупатели не интересуются объектом, продажа затягивается, а риэлтор отказывается размещать объявление на платных площадках. И тогда отсутствие изначальной договоренности о том, в каких источниках и в каком объеме появится реклама объекта, приведет к конфликту между клиентом и риэлтором.

    Для сравнения, в Москве в агентских договорах указывается, на каких именно ресурсах будут размещены объявления и попадут ли они в топ лучших. Также заранее оговаривается количество баннеров и растяжек, которые будут размещены на улицах города.

    5.

    «После подписания договора с покупателем осуществлять совместно с Клиентом поиск вариантов Покупаемого объекта»

    .

    Данный пункт – это выдержка из договора на обмен квартиры (подразумевает продажу квартиры клиента и приобретение другой). В идеале две сделки по отчуждению и покупке должны проводиться с минимальным интервалом, желательно в один день. Однако в соответствии с приведенным выше пунктом, поиск объекта для покупки должен в день подписания договора купли-продажи только начинаться.

    Сделка через посредника: составляем договор с риэлтором и агентством недвижимости на продажу и покупку квартиры по образцу

    В последнем случае есть вероятность оплатить видимость бурной деятельности риелтора, а не результат в виде заключенной сделки. Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачи квартиры от продавца покупателю. Минимальный пакет услуг состоит в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку самостоятельно вы не сможете провести такую проверку), и оформление сделки.

    Настаивайте, чтобы услуги, которые будет оказывать вам агентство, были подробно изложены в договоре.

    В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения агентства в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента стоимости квартиры и перечисленных расходов по сделке:

    1. расходы по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).
    2. расходы по подготовке необходимых для заключения сделки документов;
    3. расходы на рекламу квартиры;

    В последнее время многие агентства снизили размер своей комиссии. Если еще год назад 3-процентная комиссия считалась чуть ли не демпингом, то теперь этот размер становится стандартом. Многие устанавливают фиксированную цену в размере 30 тысяч рублей за один объект недвижимости.

    Большие отели и мини-гостиницы: преимущества и недостатки Фиксированная оплата — это одинаковая цена одинаковых видов работ; она не зависит от реальной стоимости приобретаемой или продаваемой недвижимости. Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная, ведь технологии продажи квартиры за 2 млн. рублей или же за 8 млн. рублей принципиально не различаются.

    Поэтому цена услуг зависит только от того, какую работу предстоит выполнить риелторам: будет ли это продажа или покупка жилья либо юридическое сопровождение готового варианта. Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре. Многие агентства скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны.

    Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риелтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон. Обратите внимание: если стоимость услуг агентства указана, большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риелторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые — за предложение и показ нескольких объектов.

    В договоре с агентством обязательно должен быть указан срок, достаточный для продажи недвижимости, а также условия продления этого срока.

    Обычно на совершение типовой сделки требуется около 2-х месяцев.

    При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости.

    В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру.